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LOCAL D'HABITATION

26 octobre 2023

LOI ANTI-SQUAT : LES DROITS DES PROPRIETAIRES RENFORCES

La loi ANTI-SQUAT du 27 juillet 2023 visant à prévenir l'occupation illégale des logements, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Cette législation se concentre sur deux principaux objectifs : tout d'abord, renforcer la répression contre le squat de manière plus rigoureuse et ainsi offrir une plus grande sécurité aux propriétaires en cas d'arriérés de loyer.

La loi a des implications majeures en ce qui concerne l'occupation illégale d'un logement. Tout d'abord, elle s'applique à tout "local d'habitation" et non plus uniquement au "domicile" de l'occupant.

Ainsi, dès lors qu'un logement est illégalement occupé, la procédure DALO peut être enclenchée, sans nécessité de prouver qu'il s'agit du domicile du propriétaire.

La loi accorde également au Commissaire de justice la possibilité de constater l'occupation illicite d'un logement en cas d'entrée illégale dans le domicile d'autrui, en concurrence avec les officiers de police judiciaire et les maires. Le Commissaire de justice est désormais partie intégrante de cette procédure.

La loi a également des implications dans le domaine du contentieux locatif en général. Elle modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 de plusieurs manières importantes :

Tout d'abord, elle généralise l'insertion de clauses résolutoires dans tous les contrats de location. Ces clauses peuvent être suspendues selon les cas, sur demande au juge, si le locataire peut régler sa dette et reprendre le paiement complet du loyer courant avant l'audience. La suspension prend fin automatiquement en cas de nouvel impayé ou de retard dans le paiement de la dette locative.

Elle réduit plusieurs délais de la procédure d'expulsion, accélérant ainsi son déroulement, notamment en réduisant les délais du commandement de payer et du signalement à la préfecture (délai réduit de 2 mois à six semaines).

Elle réduit également le seuil de signalement à la CCAPEX à une durée de deux mois d'impayés ou deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

Elle limite la durée des délais accordés par le juge en application de l'article L 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution à une fourchette de 1 mois à 1 an (au lieu de 3 mois à 3 ans) et supprime la possibilité pour le juge d'accorder des délais en cas de mauvaise foi de l'occupant.

Aussi, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux est supprimé lorsque l'occupant entre par voie de fait, par manœuvres, menaces, contraintes ou fait preuve de mauvaise foi.

La loi exige également la transmission d'informations à la CCAPEX à plusieurs étapes de la procédure d'expulsion, notamment au stade du commandement de payer les loyers, du prononcé de la décision d'expulsion et du déroulement de la procédure d'expulsion.

Un décret en Conseil d'État viendra prochainement clarifier et harmoniser les règles d'évaluation de l'indemnisation des propriétaires lorsque le préfet refuse le concours de la force publique pour expulser un locataire défaillant à l'issue de la procédure judiciaire.

Cette législation dite « anti-squat », votée au plein cœur de l’été 2023 présente l'avantage significatif de renforcer la lutte contre les occupants illégaux et d'aggraver la situation des locataires en situation d’impayés.

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